В связи с тем фактом, что в ближайшее время почти весь центр города будет занят под платные парковки, мы получили значительное количество обращений от граждан, проживающих в центре, и обеспокоенных тем, что не желающие платить за парковку красноярцы, будут парковаться у них во дворах.
Аналогичные обращения поступают и от жителей других районов города, где, вследствие огрехов в планировке территории, в часы пик, двор превращается в автостраду из желающих объехать пробку автохамов.
Где вы имеете право ставить шлагбаумы?
Есть два основных случая установки шлагбаумов и других заграждений:
1) Если вы устанавливаете заграждения на земельном участке сформированном под вашим многоквартирным жилым домом.
2) Если вы устанавливаете заграждения за пределами земельного участка сформированного под вашим домом, например на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Красноярска.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006) собственники помещений в многоквартирном жилом доме, вправе установить на земельном участке любые временные сооружения, если это не запрещено законом.
При этом, согласование таких временных сооружений в настоящий момент не требуется, так как постановление администрации г. Красноярск №55 от 09.02.2010, которое предписывало проводить такие согласования, было признанно утратившим силу в августе 2014 года. А пришедшее ему на смену постановление администрации г.Красноярск № 809 от 28.11.2014, не устанавливает никаких требований к временным сооружениям установленным на земельных участках принадлежащих собственникам МКД, и не требует согласования для их установки.
В том случае, если у вас возникла необходимость установить заграждения за пределами земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников МКД, вы не можете этого сделать, так как, к сожалению, такая процедура не предусмотрена. В указанном выше постановлении № 809 от 28.11.2014 «Об утверждении Положения о порядке размещения временных сооружений на территории города Красноярска», отсутствуют такие понятия как "шлагбаумы", "ограждения" и "заграждения", не определен порядок их согласования и установки, и как следствие, отсутствуют правовые основания для проведения подобного рода работ.
Наглядным примером будет история жителей домов № 13 и 15 по ул. Молокова, которых обязал демонтировать откатные ворота, незаконно установленные за пределами принадлежащего им земельного участка, Советский районный суд г. Красноярска, чье решение в последствии подтвердил и Красноярский краевой суд.
Жители домов по улице Молокова не торопятся убирать незаконные ворота.
Если земельный участок под домом не сформирован, то сначала необходимо обратиться в органы местного самоуправления для сформирования земельного участка.
Если же речь идет о новостройке, и жители не имеют никакой информации о земельном участке на котором стоит дом, то с большой долей вероятности, земельный участок был сформирован еще до момента постройки дома, так как это обязательное требование Градостроительного кодекса РФ. Согласно Постановлению Президиума Верховного Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
Так, жители новостройки, могут узнать кадастровый номер земельного участка под своим домом из своих Договоров долевого участия, и узнать где проходят границы участка из публичной кадастровой карты, либо обратившись в Росреестр.
Как принять решение о установке шлагбаумов?
Алгоритм:
1) Узнаем границы земельного участка принадлежащего дому.
2) Решаем, где мы хотим поставить шлагбаум, ворота или забор.
3) Находим подрядчика и считаем предварительную смету на установку и обслуживание.
4) Проводим очное собрание собственников, где 2/3 от общего количества голосов собственников, должны проголосовать за установку ограждений.
5) Передаем результаты собрания в вашу УК или ТСЖ. Контролируем выполнение решения общего собрания собственников.
Для того, что бы установить ограждения на земельном участке, принадлежащем дому, вам необходимо провести собрание собственников, согласно установленной процедуре, где за установку ограждений должно проголосовать 2/3 от общего количества голосов собственников в многоквартирном жилом доме.
При этом, если на земельном участке, на котором вы собираетесь устанавливать ограждения, располагается не один, а несколько многоквартирных жилых домов, собрание необходимо провести в каждом из них. Для этого, необходимо найти в каждом из этих домов жителя, который согласился бы стать инициатором, и при его помощи провести собрание.
В протоколе собрания о установке ограждений обязательно должно быть:
• Схема установки ограждений с привязкой к границам земельного участка, принадлежащего МКД.
• Указание кадастрового номера земельного участка на котором устанавливаются ограждения.
• Стоимость установки ограждений, с указанием затрат которые ежемесячно будут нести жители на эксплуатацию ограждений, ворот, шлагбаумов, а также любых других дополнительных затрат, если они необходимы.
Для этого, перед проведением собрания, инициативная группа собственников, совместно с Управляющей организацией обслуживающей дом, находят предполагаемого подрядчика для выполнения работ и согласовывают с ним проект и предполагаемую стоимость, на основании которых и делаются документы для проведения общего собрания собственников.
Как должен быть установлен шлагбаум?
Основные требования к устанавливаемым ограждениям, заборам, шлагбаумам и прочим воротам:
1) Устанавливаемые ограждения не должны препятствовать проезду аварийных и экстренных служб.
Согласно информации, полученной от Главного управления МЧС по Красноярскому краю: "В пункте 75 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.04.2012 №390 (далее - Правила) нет запрета на установку автоматических шлагбаумов при въезде на территорию жилых многоквартирных домов и объектов иного назначения. При этом, в случае установки таких технических средств, выполнение требований пункта 75 Правил может быть обеспеченно разблокировкой, автоматическим и ручным открыванием шлагбаума при возникновении чрезвычайной ситуации."
В случае, если на въезде на придомовую территорию установлен легкий шлагбаум, возможность его открытия в чрезвычайной ситуации обусловлена тем, что пожарный автомобиль может просто сломать шлагбаум своим бампером. При этом, конструкция шлагбаума делается таковой, что бы его разрушение при проезде автотранспорта экстренных служб, причиняло как можно меньше затраты при восстановлении его работоспособного состояния.
В случае же с автоматическими распашными или раздвижными воротами обязательно должна быть предусмотрена возможность их открытия при отсутствии электропитания, а ширина створа ворот должна быть достаточна для проезда пожарной машины.
Крайне желательно разместить возле ворот или шлагбаума телефон диспетчерской службы, обслуживающей ограждения.
Например, можно написать на шлагбауме телефон диспетчера УК.
В большинстве случаев, вместе с шлагбаумами устанавливают и камеры видеонаблюдения, благодаря которым, диспетчер удаленно может открыть ворота в случае приезда скорой помощи, полиции или пожарных.
2) Так как никто из собственников не может быть лишен права пользования общедомовым имуществом, к которому относиться и принадлежащий дому земельный участок, необходимо тщательно продумать как собственники будут открывать ворота или шлагбаумы. В изначальную смету необходимо заложить возможность каждому собственнику открывать ворота без дополнительных трат со стороны собственника. Например, вы включаете в изначальную смету по 1 "бесплатному" брелку на квартиру, а остальные брелки за доплату. Если же такая возможность не будет предусмотрена, например все брелки от ворот продаются отдельно, и по другому не проехать. Собственники которые не имеют возможности оплатить покупку брелка, имеют полное право обратиться в суд, для устранения помех в использовании общедомового имущества.
С технической точки зрения может быть несколько способов для открывания ворот: ик- или радио-брелки, GSM-модуль, открывающий ворота при звонке на него с определенных номеров, консьерж со списком номеров автомобилей, которые надо пускать.
3) Помните, что чем крупнее ограждения и сложнее установленная вместе с ними электроника, тем затратнее может быть его содержание. Если в случае простого шлагбаума и пары камер видеонаблюдения вы вполне можете ограничиться теми средствами, что уже собираете на Содержание и текущий ремонт, то в случае с целым комплексом ворот, камер и калиток, может потребоваться отдельная статья затрат.
Что делать владельцам нежилых помещений в доме?
Другой стороной установки ворот и шлагбаумов, может стать конфликтная ситуация с собственниками офисов и магазинов в жилых домах. В случае, когда они требуют дать им ключи от шлагбаума. что бы ставить во дворе свой транспорт, им можно легко отказать ссылаясь на пункт 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10, "3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории."
Более сложна конфликтная ситуация, когда установленные ограждения полностью препятствуют проходу клиентов в указанные магазины. В таком случае, владелец нежилого помещения имеет полное право обратиться в суд, и имеет хорошие шансы его выиграть.
Нередко возникает ситуация, когда владельцы нежилых помещений отгораживают себе часть двора под личную парковку.
Это незаконно.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф, при участии юриста Народного Контроля в ЖКХ - Серафимы Виноградовой.